Miért nem elég önmagában a zöld minősítés?

A zöld irodaház kifejezést ma már talán senkinek sem kell bemutatni, a többség pedig nem is egy élénk színűre festett homlokzatra gondol ezt a jelzőt hallva. Itt ugyanis a fenntarthatóságról van szó, vagyis azokról az építészeti és műszaki megoldásokról, melyek révén az irodaház megfelel a modern kor környezetvédelmi elvárásainak, a benne működő rendszerek pedig hatékonyan képesek csökkenteni az energiafogyasztást, ezáltal nem csak gazdaságosabb, hanem környezettudatosabb épületeket hozva létre.

Ennek kapcsán mostanra persze számos nemzetközi minősítés is elérhető, melyet az irodaházak hivatalosan is megszerezhetnek és valóban, ezek megléte sok partner, illetve akár bérlő számára is kifejezetten magas polcra helyezhetik az ingatlant. A BREEAM vagy LEED tanúsítványok valóban fontos indikátorai a zöld irodaházak megfelelő működésének, a bérlők szempontjából ugyanakkor továbbra is az a legfőbb kérdés, hogy ilyen rendszerek mellett mennyibe kerül az iroda működtetése havi szinten. 

Egy minősített épület is lehet ugyanis drágán üzemeltethető, ha az alkalmazott rendszereket nem megfelelően kezelik, vagy ha az energiaárak változása jelentősen befolyásolja a működési költségeket. A zöld minősítést ezért is érdemes inkább egyfajta kiindulópontnak tekinteni, amire aztán a konkrét döntés is felépíthető. Ennek során mindig érdemes konkrét adatokat bekérni az épület energiafelhasználásáról, a közös területek üzemeltetési költségeiről és az elmúlt évek tényleges fogyasztási mutatóiról egyaránt.

Milyen műszaki megoldások csökkentik hatékonyan az energiafogyasztást?

Az alacsony rezsi megalapozója értelemszerűen nem a zöld irodaház minősítés, hanem az épület műszaki rendszereinek kialakítása és megfelelő működése. A modern irodaházakban pedig rendszerint olyan technológiák kerülnek alkalmazásra, melyek közvetlenül is hatással vannak az üzemeltetési költségekre. A kötelező kiindulási pontot a korszerű homlokzati rendszerek és a magas minőségű hőszigetelés jelenti. Ez lakóépületek kapcsán is gyakran szóba kerül olyan vonatkozásban, hogy a korszerű energetikai rendszerek ezek hiányában képtelen hatékonyan működni, és természetesen itt is ez a helyzet. A megfelelő szigetelésnek köszönhetően az épület nyáron kevésbé melegszik fel, télen pedig kevésbé hűl ki, ezáltal csökkentve a hűtési és fűtési energiaigényt. Ehhez pedig jelentős pluszt adhat hozzá az üvegfelületek minősége, illetve a fejlett árnyékolástechnikai megoldások is.

Ha egy szinttel továbblépünk és a külső burkolattól haladunk befelé, eljutunk a különböző gépészeti rendszerekhez, melyek talán még nagyobb szerepet játszanak, mint az előbb említett tényezők, ugyanakkor ismét fontos megjegyezni, hogy ezek együttes jelenléte képes leginkább optimalizálni a zöld irodaházak fenntarthatóságát. A korszerű hőszivattyúk, magas hatásfokú kazánok, energia-visszanyerős szellőztető rendszerek és intelligens épületfelügyeleti megoldások jelentős megtakarítást eredményezhetnek. Egy jól működő rendszer nemcsak kevesebb energiát használ, hanem képes alkalmazkodni az épület aktuális kihasználtságához is. Amikor irodát keresünk, érdemes rákérdezni arra, hogy az épület milyen HVAC-rendszert (fűtés, hűtés, szellőzés) alkalmaz, mikor történt az utolsó korszerűsítés, és milyen energiahatékonysági mutatókkal rendelkezik.

Hogyan csökkenti a rezsit az intelligens épületüzemeltetés?

Sokan hajlamosak kizárólag az épület műszaki adottságaira koncentrálni, pedig a napi üzemeltetés legalább ilyen fontos tényező a fenntarthatóságban. Egy kifogástalanul megtervezett irodaház is pazarolhat ugyanis energiát, ha az üzemeltetés nem megfelelő. Itt jönnek képbe a modern Ezek folyamatosan monitorozzák a fogyasztást, és automatikusan szabályozzák a világítást, a hűtést vagy a fűtést. De emellett a rendszer akár azt is képes érzékelni, ha egy tárgyaló üresen áll, és ilyen esetben automatikusan csökkentheti az energiafelhasználást.

A rendszerek tehát képesek önállóan, automatizált mechanizmusok révén is segíteni a zöld irodaházak fenntartható működését, ugyanakkor ehhez arra is szükség van, hogy a rendszerek maguk is megfelelően működjenek. Épp ezért a rendszeres karbantartás szintén kulcskérdés. Egy nem megfelelően tisztított légtechnikai rendszer vagy egy rosszul beállított hűtőberendezés jelentősen növelheti az energiaigényt. Emiatt érdemes érdeklődni arról is, milyen gyakran végeznek műszaki auditot, energiaelemzést vagy gépészeti felülvizsgálatot az épületben. A professzionális üzemeltetés sokszor kisebb fogyasztást eredményez, mint egy újabb, de rosszul kezelt technológia.

Mi a közös terek szerepe a költségekben?

A bérlők alapvetően csak a saját irodatér energiafelhasználására és az ehhez kapcsolódó költségekre fókuszálnak, ugyanakkor az üzemeltetési kiadások jelentős része nem ebből, hanem a közös terek működtetéséből tevődik össze. Recepció, a folyosók, a mélygarázs, a liftek, közös mosdók, más közösségi terek és még sorolhatnánk. A közös pont, hogy ezek energiaigénye szintén megjelenik az üzemeltetési díjakban. Egy energiahatékony épület ezeken a területeken is korszerű megoldásokat alkalmaz. A LED világítás, a mozgásérzékelős vezérlés, az energiatakarékos liftek vagy a víztakarékos rendszerek mind hozzájárulhatnak a költségek csökkentéséhez. Mivel ezek a kiadások a teljes épületre vetítve jelentkeznek, hosszú távon jelentős különbséget eredményezhetnek a bérlők számára. Ezért célszerű nemcsak a bérleti díjat, hanem az egy négyzetméterre jutó üzemeltetési költséget is összehasonlítani a különböző zöld irodaházak között.

Milyen igazoló dokumentumokat érdemes elkérni?

A zöld irodaházak minősítése egy hasznos és jó dolog, hiszen önmagában is sokat elárul az épület és a benne található irodák, illetve az energetikai rendszerek minőségéről és korszerűségéről. A bérlők ugyanakkor mégiscsak a konkrét számok mentén képesek optimálisan gondolkozni és megfontolt döntést hozni. Mégis gyakori hiba, hogy egyesek a marketing anyagokban szereplő ígéretekre támaszkodva választják ki az ingatlant, holott a valós költségek megismeréséhez olyan dokumentumokra van szükség, melyek hivatalosan is alátámasztják ezeket a vállalásokat és mondásokat. 

Ezzel kapcsolatban hasznos lehet elkérni az előző egy-két év üzemeltetési költségkimutatásait, amelyekből látható az egy négyzetméterre jutó tényleges költségszint. Ugyancsak fontos dokumentum lehet az épület energetikai tanúsítványa, az ehhez kapcsolódó audit eredménye vagy a fenntarthatósági jelentés. Nagyobb irodaházak esetében érdemes érdeklődni a közös területek fogyasztási adatairól, valamint arról, hogyan alakultak az energiafelhasználási mutatók az elmúlt években. A transzparens tulajdonos vagy üzemeltető általában készséggel rendelkezésre bocsátja ezeket az adatokat.

Mit árulnak el az energiahatékonysági mutatók?

A műszaki dokumentáció bekérése egy dolog, az pedig egy másik, hogy hogyan tudjuk megfelelően értelmezni a rajta szereplő adatokat. Ez sokszor nem is olyan egyszerű, hiszen nem mindenki tudja pontosan mely számok hordoznak releváns információkat az üzemeltetési költségekkel kapcsolatban. Az energiahatékonysági mutatók ebben a tekintetben különösen fontosak, hiszen ezek segítségével hasonlíthatók össze a leginkább objektív módon a különböző épületek. Az egyik leggyakrabban használt adat az éves energiafogyasztás négyzetméterre vetítve. Ez megmutatja, hogy az épület működtetéséhez mekkora energiafelhasználás szükséges egy év alatt. Minél alacsonyabb ez az érték, annál hatékonyabb az épület működése. Szintén hasznos lehet a szén-dioxid-kibocsátási adatok, a vízfogyasztási mutatók vagy a megújuló energia részarányának vizsgálata. Ezek nemcsak környezetvédelmi szempontból fontosak, hanem gyakran közvetlen kapcsolatban állnak a működési költségekkel is.

Hogyan számolható ki előre a várható rezsi?

A szerződés aláírása előtt, de akár a konkrét döntést megelőzően is érdemes a különböző iroda opciókkal kapcsolatban egy minél pontosabb becslést készíteni a havi költségekre vonatkozóan. Ennek a bérleti díj csak az egyik, bár annál konkrétabb része, a kalkulációba ugyanakkor minden kiadást bele kell foglalni, hogy átfogó képet kapjunk, így az üzemeltetési költségek sem maradhatnak ki a becslésből. A számítás során tehát célszerű összeadni a bérleti díjat, az üzemeltetési költséget, a várható energiafelhasználást, a parkolási díjakat és az esetleges egyéb szolgáltatások költségét. Egy energiahatékonyabb épület magasabb bérleti díj mellett is kedvezőbb teljes költséget eredményezhet, ha az üzemeltetés jelentősen olcsóbb. A hosszabb távú pénzügyi tervezés érdekében érdemes több év adatait megvizsgálni, és rákérdezni arra is, hogy az üzemeltetési költségek hogyan változtak az elmúlt időszakban. Ez segíthet reális képet kapni a várható rezsiről.

Összefoglalás

Egy zöld irodaházat nem a fenntarthatósági minősítések tesznek gazdaságosság hanem az épület műszaki rendszereinek, üzemeltetésének és energiafelhasználásának hatékonysága. Az alacsonyabb rezsi mögött általában korszerű gépészet, intelligens épületirányítás, energiahatékony közös területek és professzionális üzemeltetés áll. A bérlők számára a legfontosabb feladat, hogy az ígéreteket konkrét dokumentumokkal és fogyasztási adatokkal ellenőrizzék. Egy energetikai tanúsítvány, üzemeltetési költségkimutatás vagy energia audit sokkal pontosabb képet ad a várható költségekről, mint bármely marketing anyag.

GYIK

Egy zöld minősítésű irodaház rezsije automatikusan alacsonyabb?

Nem. A minősítés pozitív jelzés, de a tényleges költségeket az épület műszaki állapota, üzemeltetése és energiafogyasztása határozza meg.

Melyik műszaki rendszer befolyásolja leginkább a rezsit?

Jellemzően a fűtési, hűtési és szellőztetési rendszer, mivel ezek adják az energiafelhasználás jelentős részét.

Milyen dokumentumokat érdemes elkérni egy irodaháztól?

Többek között energetikai tanúsítványt, energiaauditot, fenntarthatósági jelentést és korábbi üzemeltetési költségelszámolásokat.

Miért fontosak a közös területek energiaadatai?

Mert ezek költségei a bérlőkre is áthárításra kerülnek az üzemeltetési díjakon keresztül.

Hogyan ellenőrizhető, hogy valóban energiahatékony egy épület?

A legjobb módszer a tényleges fogyasztási adatok, az energiahatékonysági mutatók és a korábbi költségkimutatások vizsgálata.