Miért ilyen gyakori az eurós bérleti díj?

Az üzleti ingatlanok, így az irodák piacán is régóta bevett gyakorlat, hogy az iroda bérleti díja euróban kerül meghatározásra. Ennek egyik oka, hogy az irodaházak tulajdonosai vagy fejlesztői sok esetben euró alapú finanszírozással működnek, emiatt pedig számukra sokkal kiszámíthatóbb, ha a bérletből származó bevételeket is ebben a devizában realizálhatják. Emellett pedig szintén fontos gyakorlati szempont, hogy ezt az árfolyamot alkalmazva a nemzetközi piaci tendenciák is sokkal egyszerűbben hasonlíthatók össze, ezáltal pedig az árképzés is hűen tükrözheti a jelenkori viszonyokat.

Magyarországon értelemszerűen azonban nem az euró, hanem a forint a hivatalos pénznem, így a devizában meghatározott bérleti díjak sok cég esetében árfolyamkockázatot is jelenthetnek, hiszen a szerződésben szereplő eurós és a ténylegesen fizetendő forint összege természetesen nem ugyanaz. Azok a cégek persze, akik euróban realizálható bevétellel vagy ilyen típusú bankszámlával is rendelkeznek, sokkal könnyebben kalkulálhatnak a felmerülő költségekkel, ha azonban a bérlő cég ragaszkodik a forintos fizetéshez, akkor számolnia kell az aktuális árfolyam jelentette ingadozással és kockázattal.

Mit jelent az árfolyamkockázat a gyakorlatban?

Az árfolyamkockázat a bankszektorban egy abszolút hétköznapi fogalom, de az euró-forint különbségei miatt az iroda bérleti díjak terén is teljesen releváns kifejezés, így nem árt tisztában lenni a jelentésével. Az árfolyamkockázat azt jelenti, hogy a forint és az euró közötti árfolyam változása miatt ugyanaz a szerződéses kötelezettség eltérő forint költséget eredményezhet. Ha a forint gyengül, akkor a bérleti díj forintban számított összege emelkedik, ha erősödik, akkor csökkenhet. Ez tehát kedvezőbb és hátrányosabb helyzeteket is teremthet az irodabérlés piacán, de mindenképpen kockázatot rejt.

Ez különösen hosszabb távú bérleti szerződéseknél lehet fontos szempont. Hiszen egy három, de jellemzően inkább öt évre vagy akár hosszabb időszakra kötött szerződés esetén szinte biztos, hogy az árfolyam többször is jelentősen változni fog, különösen az utóbbi időben is tapasztalható, bizonytalanabb nemzetközi körülmények miatt is. A költségek megtervezése során ezért semmiképp sem elegendő kizárólag az aktuális árfolyammal kalkulálni, hanem a várható változásokat is számításba kell venni. Az árfolyamhatás ráadásul nem csak az alap bérleti díjat érintheti. hiszen sokszor a közös területi díjak, az üzemeltetési költségek vagy más kapcsolódó tételek is euróban kerülnek meghatározásra.

Melyik árfolyammal számolhatunk?

Az árfolyamkockázat kapcsán mindenképpen fontos tényező, hogy a bérleti szerződésben melyik intézet által alkalmazott árfolyam kerül meghatározásra, mint irányadó érték. Az iroda bérleti díjára ez ugyanis közvetlen hatással lesz, ahogy az esetleges változások követése is ennek mentén lehetséges. Az egyik legfontosabb szerződéses kérdés tehát az, hogy pontosan melyik árfolyamot alkalmazzák a számlázás során. A tapasztalatok szerint sajnos sok félreértés éppen abból fakad, hogy a bérlő csak a szerződés aláírása után gondol erre a nem elhanyagolható részletre. Épp ezért már előre érdemes tisztázni, hogy:

• melyik pénzintézet árfolyamát veszik alapul
• vételi, eladási vagy középárfolyam alkalmazandó-e
• a számlázás napján vagy egy előre meghatározott időpontban rögzített árfolyam számít-e
• van-e lehetőség közvetlen euróban történő fizetésre

Ezek a részletek első pillantásra technikai kérdésnek tűnhetnek, de éves szinten akár jelentős költségkülönbséget is eredményezhetnek.

Mikor lehet érdemes euróban fizetni?

Az árfolyamkockázatok kezelésének legbiztosabb módszere értelemszerűen az, ha azt minél inkább, de lehetőleg teljesen kiiktatjuk a folyamatból. Erre a legegyszerűbb lehetőség pedig az, ha az euróban meghatározott iroda bérleti díjat ugyanebben a devizában fizetjük meg, hiszen így kiszámítható, fix összeggel kalkulálhatunk a költségvetés szintén is. Azoknak a vállalatoknak, amelyek bevételeik egy részét vagy egészét euróban realizálják, az euró alapú bérleti díj tehát nem jelent különösebb kockázatot. Sőt, bizonyos esetekben még egyszerűbb és átláthatóbb megoldást is jelenthet.

Exportáló cégek, nemzetközi szolgáltató központok vagy külföldi ügyfeleknek dolgozó vállalkozások esetében az euróban realizált bevétel természetes fedezetet nyújthat a bérleti költségekre. Ilyenkor a vállalat bevételi és költség oldala részben ugyanabban a devizában mozog, ami csökkenti az árfolyamváltozások hatását. Ha azonban a cég szinte kizárólag forintban érkező bevételből működik, akkor nagyobb hangsúlyt kell helyezni a kockázatok kezelésére és a megfelelő tartalékképzésre.

Hogyan készülhetünk fel a változó költségekre?

A forint-euró kapcsán jelentkező árfolyamkockázat kapcsán a legnehezebb feladat mindenképpen az, hogy megfelelően felkészüljünk a változásokra, melyek gyakorlatilag borítékolhatóan megjelennek majd. Az egyetlen kérdés inkább azok mértéke, vagy gyakorisága. Az iroda bérleti díjak változása kapcsán a legfontosabb lépés pedig nem más, mint a konzervatív pénzügyi tervezés, ami ugyan külön feladatot ró a cégekre, de segíthet biztosítani azt, hogy a kockázat a jövőben is minimalizálható legyen.

A tervezés során mindenképpen érdemes több forgatókönyvvel számolni az árfolyamok tekintetében, és nem kizárólag az aktuális szint alapján elkészíteni a költségvetést. Hasznos megközelítés lehet például egy optimista, egy realista és egy pesszimista tendencia felvázolása egyaránt, hiszen így a vállalat előre láthatja, hogy a forint jelentősebb gyengülése milyen hatással lenne a havi működési költségekre, de egyben arra is lehetőséget ad, hogy egy biztonságos és nagyobb valószínűséggel bekövetkező forgatókönyv lehetőségével is kalkuláljunk. Különösen fontos ez az olyan időszakokban, amikor a gazdasági környezet bizonytalanabb, ami manapság sajnos szintén érvényes tendencia.

Milyen kérdéseket érdemes még tisztázni?

Az iroda bérleti díjak jövőbeli alakulása kapcsán az árfolyam mellett az indexálás kérdése is jelentős hatással lehet az összköltségre. A legtöbb irodabérleti szerződés ugyanis szinte minden esetben tartalmaz valamilyen inflációkövető mechanizmust, amely évente módosíthatja a bérleti díjat. A tisztánlátás végett tehát mindenképpen érdemes már a szerződés aláírása vagy akár előkészítése előtt tisztázni, hogy:

• milyen inflációs mutató alapján történik az indexálás
• van-e minimum vagy maximum korlát az emelésre
• milyen időpontban lép életbe az új díj
• hogyan érinti az emelés az egyéb kapcsolódó költségeket

A bérleti díj devizaneme és az éves indexálás együttesen határozza meg a hosszú távú költségterhelést, ezért ezeket mindig együtt érdemes vizsgálni.

Hogyan csökkenti a kockázatot a megfelelő iroda kiválasztása?

A megfelelő iroda kiválasztása a cég szempontjából nem csak működési, hanem költségvetési kérdés is. Sőt, utóbbi általában nagyobb súllyal esik latba a döntési folyamatok során, hiszen a költségek kiszámíthatósága nem ritkán fontosabb szempont, mint az elhelyezkedés vagy az iroda műszaki színvonala. A bérleti tárgyalások során ugyanakkor nemcsak a négyzetméterre lebontott bérleti díjra érdemes koncentrálni, hanem arra is, hogy milyen feltételek mellett történik a számlázás, milyen devizában kell fizetni, és milyen mechanizmusok befolyásolják a későbbi költségeket. Többek között ezért is fontos, hogy ne csupán egy ajánlatot kérjünk be és a beérkező adatokat értő és átlátható módon vessük össze, hogy egy anyagi szempontból is megfelelő döntés szülessen, amiben a kiszámíthatóság az egyik legfontosabb kritérium.

Összefoglalás

Az iroda bérleti díj devizaneme jelentős hatással lehet a vállalat hosszú távú költségeire. Az euró alapú szerződések a piacon általánosnak számítanak, de forint bevétellel működő cégek esetében árfolyamkockázatot hordoznak. A kiszámítható költségtervezés érdekében érdemes előre tisztázni az alkalmazott árfolyamot, az indexálási szabályokat, a fizetés módját és a lehetséges költségváltozási forgatókönyveket. Minél alaposabban történik a pénzügyi felkészülés a szerződéskötés előtt, annál kisebb eséllyel érhetik kellemetlen meglepetések a bérlőt a futamidő során.

GYIK

Magyarországon jellemzően euróban vagy forintban adják bérbe az irodákat?

A modern irodaházak piacán a bérleti díjakat jellemzően euróban határozzák meg, még akkor is, ha a számlázás forintban történik.

Mit jelent az árfolyamkockázat egy iroda bérleti szerződésben?

Azt, hogy az euró-forint árfolyam változása miatt ugyanaz a bérleti díj eltérő forint költséget eredményezhet hónapról hónapra.

Csak az alap bérleti díjat érintheti az árfolyamváltozás?

Nem feltétlenül. Bizonyos esetekben a közös területi díjak vagy más kapcsolódó költségek is devizában kerülhetnek meghatározásra.

Milyen árfolyamot alkalmaznak általában a számlázásnál?

Ez szerződésenként eltérő lehet. A pontos elszámolási szabályokat minden esetben érdemes előre ellenőrizni.

Hogyan lehet csökkenteni az árfolyamkockázatot?

Több árfolyam-forgatókönyvvel készített költségtervezéssel, megfelelő pénzügyi tartalékkal, valamint a szerződéses feltételek alapos előzetes áttekintésével.