Mire figyelünk a hirdetésekben?

Az online világ lényegében napi szinten áraszt el minket különböző kedvező ajánlatokkal és termékek hirdetéseivel, a sokak szemében kétes értékű háttermechanizmusok miatt pedig a legtöbb esetben ezek kifejezetten olyan hirdetések, melyek a saját érdeklődési körünk szerint kerülnek megállapításra. Ezen felül pedig ezek felépítése, tartalma és szövegezése is arra szolgál, hogy felkeltse figyelmünket, illetve vásárlásra ösztönözzön. Az irodák hirdetései némiképp más elven működnek, hiszen a célcsoport is más, de tény, hogy többségük azzal igyekszik megragadni a potenciális bérlők érdeklődését, hogy a leghangzatosabb és leglátványosabb tulajdonságokat domborítja ki.

Egy kedvező bérleti díj, egy központi lokáció vagy éppen néhány tökéletesen beállított kép valóban megteszi a hatását, a valóban megalapozott és később is igazolható döntéshez ugyanakkor többre van szükség. Gyakran találkozunk például a hirdetésekben a különféle irodaház kategóriák említésével, ami egy adott szempontrendszer szerint hivatott besorolni az ingatlanok minőségét. Sok cég kifejezetten figyel erre a jellemzőre sőt, van aki ez alapján hajlandó döntést is hozni. Nem biztos ugyanakkor, hogy egy magasabb besorolású irodaház feltétlenül jobb választást is jelent, hiszen a gyakorlati előnyök elsősorban nem ebben mutatkoznak meg.

Mit jelent valójában a besorolás?

Az irodaház kategóriák jellemzően egy egyszerű és átlátható rendszer szerint működnek, ami alapján az egyes ingatlanokat A vagy B kategóriába sorolják a hirdetők. Sokak számára ez talán nem jelent semmilyen többlet információt, holott a rendszerezés dekódolása meglehetősen egyszerű. A kategorizálás ugyanis alapvetően az épület műszaki adottságaira, elhelyezkedésére és kialakítására épül, tehát azokra a kritériumokra, amikre egy cég eleve odafigyel az irodakeresés során. Az “A kategóriás” besorolás jellemzően modern épületet, korszerű gépészetet, jó megközelíthetőséget, magas műszaki színvonalat és reprezentatív környezetet jelent, míg a “B kategóriás” irodák általában régebbi építésűek vagy szerényebb műszaki felszereltséggel rendelkeznek.

A különbség tehát ilyen szinten egyértelmű, az mégsem jelenthető ki kellő magabiztossággal, hogy az A-kategória egyértelműen jobb választást jelent, mint alacsonyabbra rangsorolt társai. Ezek a kategóriák ugyanis eleve nem minden esetben követnek valamilyen egységes szabványt, így a körülmények sem feltétlenül ugyanazok attól függetlenül, hogy milyen irodaház kategóriát veszünk alapul. Egy felújított, kiválóan üzemeltetett B kategóriás épület sok szempontból kényelmesebb és gazdaságosabb lehet, mint egy régebbi A kategóriás irodaház, amelynek műszaki rendszerei vagy szolgáltatásai időközben elavultak. A besorolás tehát inkább iránymutatás, semmint végleges minőségi garancia.

Miért fontosabb a használhatóság, mint a kategória?

Ha valódi, gyakorlati szempontok mentén keresünk irodaházat, az az esetek többségében sokkal célravezetőbb, mintha pusztán az irodaház kategóriák mentén hoznánk döntést. Mivel az iroda egyben a mindennapi munkavégzés helye is, a munkavállalókat alapvetően a legkevésbé sem érdekli majd, hogy milyen besorolású ingatlanban dolgoznak. Egy magasabb kategóriájú irodaház persze sok esetben fejlettebb műszaki környezetet, illetve a mindennapok szintjén is hasznos szolgáltatásokat is kínál, de ez nem egyenlő egy használhatóbb irodával, illetve nem jelenti azt, hogy a B-kategóriába tartozó irodaházakban bármilyen módon kevésbé lenne hatékony a munkavégzés.

Az alkalmazottak számára az iroda minőségét nem a kategóriabetű határozza meg, hanem az, hogy milyen érzés ott dolgozni nap mint nap. A megfelelő hőmérséklet, a jó levegőminőség, a természetes fény, a csendes munkakörnyezet vagy éppen a gyors liftek sokkal közvetlenebb hatással vannak a komfortérzetre és a produktivitásra. A napi működés során az is gyorsan kiderül, mennyire stabilak az épület rendszerei. Milyen gyorsan reagál az üzemeltetés egy meghibásodásra? Előfordulnak rendszeres légkondicionálási problémák? Mennyire megbízható az internetes infrastruktúra? Ezek olyan kérdések, amelyek a hirdetésből ritkán derülnek ki, hosszú távon azonban komoly jelentőségük van.

Mit befolyásol az üzemeltetés minősége?

Az irodaházak, irodák és a hozzájuk tartozó rendszerek mindennapi üzemeltetéséért általában egy külön szakértő team felel, akik ily módon centralizálják az ingatlan fenntartásához szükséges feladatok elvégzését. Az üzemeltetés minősége pedig kifejezetten fontos abból a szempontból, hogy egy irodaház milyen szintű komfortot képes biztosítani a bérlők számára. Az irodaház kategória pedig e tekintetben szinte teljesen súlytalannak tekinthető, hiszen egy rosszul működtetett prémium kategóriás irodaház biztosan nem képes azt nyújtani, mint egy kifogástalanul, magas színvonalon menedzselt, de egyébként alacsonyabb besorolású ingatlan.

Egy jól működő facility management gondoskodik arról, hogy az épület rendszerei folyamatosan rendelkezésre álljanak, a hibákat gyorsan elhárítsák, valamint a közös területek mindig rendezettek legyenek. Az irodakeresés során ezért is érdemes az üzemeltetésről is érdeklődni: milyen gyakran végzik a karbantartásokat, milyen reakcióidővel dolgoznak, és milyen csatornákon lehet hibabejelentést tenni. Ezek az információk sokkal jobban mutatják egy irodaház valódi minőségét, mint önmagában a kategória besorolás. Emellett pedig a bérlőkkel való kommunikáció és a transzparencia is döntést befolyásoló tényezők lehetnek.

Hogyan hat a műszaki háttér a működésre?

Az irodaház kategóriák jelentős mértékben utalnak a műszaki infrastruktúrára is, bár ennyiből önmagában még nem dönthető el pontosan, hogy mennyire fejlett, mikor készült és gyakorlati szinten milyen minőségben használható rendszerekről van szó. Tény azonban, hogy egy modern irodaház egyik legfontosabb értéke lehet ez, aminek része például a megfelelő kapacitással rendelkező villamoshálózat, a fejlett és hatékony hűtő-/fűtőrendszer, a megfelelő szellőzés, a stabil internetkapcsolat, illetve a különböző beléptetési és biztonságtechnikai rendszerek egyaránt.

Ezek a körülmények minden cég számára fontosak, de pénzügyi, IT, vagy ügyfélszolgálati területen az üzletmenet folytonosságára is közvetlen hatással vannak. Egy tartós áramszünet vagy hálózati probléma jelentős kiesést okozhat, ezért nem mindegy, hogy az épület rendelkezik-e tartalék energiaellátással vagy más biztonsági megoldásokkal.A rugalmas műszaki kialakítás szintén előnyt jelenthet. Egy növekvő vállalkozás számára fontos, hogy az iroda később is könnyen átalakítható legyen új tárgyalók, több munkaállomás vagy eltérő funkciók kialakításához. Az irodaház kategóriából egyértelműen következtethetünk a rendszerek minőségére, ugyanakkor ezzel együtt is érdemes részleteiben is rákérdezni erre.

Miért fontos a munkavállalói élmény?

A cégek többsége az irodakeresés során sajnos nem fektet rá kellő hangsúlyt, ugyanakkor egyértelműen azt mondhatjuk, hogy a megfelelő munkavállalói élmény biztosítása ma már nélkülözhetetlen része egy irodaháznak és irodának egyaránt. Az irodaház kategóriák ennek feltérképezésére jó alapot nyújtanak, de szintén nem adnak részletes képet a pontos körülményekről és az ezt befolyásoló tényezőkről. Mivel azonban az elmúlt években jelentősen felértékelődött az irodai környezet szerepe a munkáltatói márka építésében, ami akár HR-eszközként is képes működni, mindenképpen figyelni kell az ilyen részletekre is. Sok modern irodaház kínál olyan szolgáltatásokat, amelyek túlmutatnak az alapvető infrastruktúrán. Ide tartozhatnak a kerékpártárolók, zuhanyzók, elektromosautó-töltők, éttermek, kávézók, közösségi terek, fitneszterem vagy akár zöld tetőteraszok is. Nem minden vállalatnak ugyanazok a szolgáltatások fontosak, ezért célszerű előre végiggondolni, mely funkciók támogatják leginkább a szervezet működését és a munkatársak kényelmét.

Mire figyeljünk bejáráskor?

Állítsanak bármit a hirdetések és tartozzon bármilyen irodaház kategóriába egy ingatlan, minden esetben fontos a személyes és közvetlen tapasztalatszerzés ahhoz, hogy valóban megalapozott döntés hozzunk. A személyes bejárás során ugyanis sok olyan részlet is feltűnhet, amelyet az alaprajzok vagy a marketinganyagok nem mutatnak meg. A látogatás során mindenképpen érdemes figyelni a közös terek állapotára, a recepció működésére, a mosdók tisztaságára, a zajszintre és az üzemeltetés általános, szemmel látható minőségére egyaránt.  Hasznos lehet több napszakban is megtekinteni az épületet. Reggeli csúcsidőben például jól látható, mennyire terheltek a liftek, milyen gyors a beléptetés, illetve hogyan működik a parkolás. Nyári melegben vagy téli hidegben pedig könnyebben felmérhető a gépészet teljesítménye is. Emellett pedig az irodaház környezetének vizsgálata sem maradhat el. Fontos kérdés, hogy milyen szolgáltatások érhetők el gyalogosan, mennyire biztonságos a környék, illetve hogyan jutnak el a munkavállalók a helyszínre tömegközlekedéssel, autóval vagy éppen kerékpárral.

Összefoglalás

Az irodaház kategória besorolás hasznos tájékozódási pont, de önmagában nem mond el mindent egy ingatlan valódi értékéről. A bérlői szempontból legalább ennyire fontos a műszaki háttér, az üzemeltetés minősége, a szolgáltatási szint, a munkavállalói komfort és a hosszú távú használhatóság. Az igazán jó döntéshez érdemes minden irodaházat egységes szempontrendszer alapján értékelni, így nem csupán egy kategóriát, hanem valódi üzleti értéket hasonlíthatunk össze.

GYIK

Mit jelent az A kategóriás iroda?

Általában korszerű műszaki felszereltségű, modern kialakítású, jó elhelyezkedésű irodaházat jelöl, de a pontos tartalom épületenként eltérhet.

Lehet jobb választás egy B kategóriás iroda?

Igen. Egy felújított, jól üzemeltetett B kategóriás épület számos esetben kedvezőbb ár-érték arányt és jobb napi működést biztosíthat, mint egy kevésbé korszerű A kategóriás iroda.

Mire érdemes rákérdezni egy irodaház bejárásakor?

A műszaki rendszerek állapotára, az üzemeltetés reakcióidejére, a közös költség tartalmára, a karbantartási gyakorlatra és az elérhető szolgáltatásokra.

Miért fontos az üzemeltetés minősége?

A gyors hibakezelés, a rendszeres karbantartás és a jól működő facility management jelentősen befolyásolja az iroda megbízhatóságát és a dolgozók komfortérzetét.

Elég csak a bérleti díjat összehasonlítani?

Nem. A teljes bérlői élményt a fenntartási költségek, a szolgáltatások, a műszaki háttér, az energiahatékonyság és az üzemeltetés színvonala együtt határozza meg.