Iroda bérleti díj: miért lehet nagy különbség két hasonló budapesti iroda ára között?

Miért alapvető szempont a bérleti díj?

Ahogy sok egyéb, úgy az iroda bérleti díj is egy alapvető tétel a cégek költségvetésében, amivel hosszútávon is számolni kell. Bár a bérlési konstrukciók jellemzően kedvező és könnyen kigazdálkodható árakkal dolgoznak, már a keresés során is érdemes figyelmet fordítani arra, hogy pontosan mit kapunk a pénzünkért. Ezt pedig akár már az iroda alapvető paraméterei mentén is eldönthetjük, hiszen még ha két iroda látszólag nagyon hasonlónak tűnik is, a különféle kisebb-nagyobb eltérések miatt az árakban is jelentős különbségeket találhatunk.

Elsőre talán evidensnek tűnik, hogy a cégek az olcsóbb, költséghatékony megoldásokat választják, ennél azonban jóval összetettebb kérdésről beszélünk. A különböző paraméterek, melyek az irodakeresés során is hatékonyan segítik a kínálat szűrését, ebben az esetben is szerephez jutnak, hiszen sokszor éppen ezek döntik el azt, hogy két nagyon hasonló iroda bérleti díja összességében hogyan alakul majd. A megfontolt választáshoz tehát ez esetben is egy kiterjedt döntési mátrixra van szükség.

Miért lehetnek különbségek hasonló irodák költségei között?

Ahogy említettük, az irodabérlés egy kifejezetten árérzékeny kérdés, így a cégek többsége a lehető legolcsóbb megoldásokat keresi. Nem mindig automatikusan az olcsóbb jelenti azonban a jó választást, hiszen kifejezetten fontosnak mondható a cég valós, gyakorlati igényei, akár a lokációt, az iroda méretét, a műszaki körülményeket, illetve szolgáltatásokat tekintve is. Emellett pedig az üzemeltetési költségek is olyan díjtételt jelentenek, amik érdemben formálhatják a havonta kifizetendő összeget. Ilyen szempontból pedig az irodaház minősítése, energetikai rendszereinek állapota is érdemi kérdés, ami szintén jelentős differenciát jelenthet az egyes iroda bérleti díjak között.

E tényezők mentén talán már könnyebben értelmezhető az, hogy két iroda között hogyan lehet akár jelentősebb bérleti díj különbség még akkor is, ha laikus szemmel nézve egyébként két, szinte azonos paraméterekkel rendelkező ingatlanról van is szó. A következőkben röviden, de közérthetően igyekszünk kitérni és magyarázatot adni azokra a paraméterekre, amik a gyakorlatban is szemmel látható különbséget okozhatnak az iroda bérleti díjak között, segítségükkel pedig talán mindenki számára könnyebben értelmezhető a sokszor talán nem teljesen adekvátnak tűnő árdifferencia.

Mit befolyásol a lokáció?

Az iroda bérleti díj kapcsán – az alapterület mellett – az egyik leginkább befolyásoló tényező kétségtelenül a lokáció. Ha a fővárost vesszük alapul, ez a tendencia nem csak az üzleti- hanem a lakóingatlanok piacán is jelentkezik, még ha a két esetben mást is jelent az ideális elhelyezkedés. Ha egy irodáról van szó, akkor a közmegegyezés szerint a legjobbak azok a helyszínek, melyek frekventáltak, jól megközelíthetők, elsősorban a belvárosban, vagy annak közvetlen környezetében, vagy éppen az üzletileg kiemelt központokban találhatók. Budapesten pedig ez utóbbira is egyre több példa van, köszönhetően a számtalan ingatlanfejlesztésnek és modern irodaháznak.

Ilyen megfontolások alakítják az iroda bérleti díjakat is, és emiatt láthatjuk, hogy két, látszólag ugyanolyan, méretében és felszereltségében is megegyező iroda bérleti díja a külvárosban és az üzleti központokban jelentő különbséget mutat. A lokáció ugyanakkor nem minden, hiszen az iroda használhatóságának szempontjából sokkal fontosabb a megközelíthetőség, a fő közlekedési útvonalak közelsége, a parkolási lehetőségek elérhetősége stb. Ennek mentén pedig akár egy külsőbb területen lévő, de jelentősen olcsóbb iroda is jó választást jelenthet.

Hogyan hat az árra a műszaki szint?

Az iroda és az irodaház műszaki szintje és felszereltsége szintén alapvető hatással lehet az iroda bérleti díjára. Ugyanakkor ez az a terület, amin egy modern cég sem spórolhat, hiszen a megfelelő technológiai környezet hiányában a mindennapi működés is ellehetetlenülhet, de legalábbis kifejezetten nehézkessé válhat. A szélessávú internetkapcsolat – akár több szolgáltatón keresztül –  a nagy teljesítményű szerverparkok üzemeltetéséhez üzemeltetéséhez szükséges környezet, illetve a modern, az iroda ergonómiáját is segítű technológiai megoldások a legtöbb cég számára ma már nélkülözhetetlenek. A műszaki szint terén pedig természetesen az energetikai rendszerekre – fűtés, hűtés – is érdemes figyelni, hiszen ez nem csak a kényelem, de az üzelemtetési díjak szempontjából sem elhanyagolható. Akár egy olcsóbb bérleti díjjal rendelkező iroda havi költsége is magasabb lehet emiatt, mintha egy drágább alapdíjú, de korszerűbb irodát veszünk bérbe.

Milyen pluszt jelentenek a szolgáltatások?

Egy modern irodaház nem csupán a magas műszaki felszereltséggel, a korszerű irodai és közösségi terekkel, illetve a központi lokációval csábítja a cégeket, hanem a működés gördülékenységét segítő szolgáltatások is döntő szempontot jelenthetnek. Ezeket ugyan nem minden cég igényli, így sokak számára az emiatt megjelenő, magasabb bérleti díj kizárólag emiatt nem érné meg, sokak számára azonban nélkülözhetetlenek az olyan plusz opciók, mint pl. a recepció, csomagátvételi pontok, közösségi terek, étkezők, kávézók stb. A modern, A-kategóriás irodaházak szinte mindegyike külön figyelmet fordít ezek biztosítására, de ennek köszönhetően az iroda bérleti díja is jelentősen magasabb lehet.

Mit határoz meg az állapot és az üzemeltetés minősége?

Az iroda bérleti díjának tekintetében nagyon is sokat számít, hogy egy milyen állapotban lévő ingatlant veszünk igénybe, legyen szó akár magáról az irodáról, az irodaházról, az általános külső és belső környezetről vagy akár a lokáció adottságairól. Ezek összessége dönti el ugyanis, hogy pontosan mit kapunk a pénzünkért. Az iroda állapota ugyanakkor az üzemeltetés minőségéről is sokat elárul, így a keresés és személyes bejárás során érdemes figyelmesnek lenni, vagy akár célzott kérdésekkel felmérni, hogy ezen a téren mire számíthatunk. Egy piszkos folyosó, egy üzemen kívül lévő lift vagy akár néhány kiégett izzó is sokat elárulhat az általános minőségről, illetve az üzemeltetés munkájának hatékonyságáról és gyorsaságáról. Ilyen esetben pedig akár kedvező alkupozícióba is kerülhetünk a bérleti díj tekintetében, de természetesen érdemes inkább olyan ingatlant választani, ahol ezek a kritériumok is stimmelnek.