Mit jelent az A- és B-kategóriás irodaház?

Az irodakeresés során elénk kerülő hirdetések paraméterei között gyakran találkozhatunk azzal az egyszerű kategorizálással, ami A és B minősítéssel látja el az irodaházakat. Sokan tévesen úgy gondolják, hogy ez mindössze az épületek korára vagy állapotára vonatkozik, tehát a régebbi irodaházak automatikusan B, míg az újabbak A minősítést kapnak. Ez azonban nem feltétlenül igaz. A besorolásnál ugyanis több szempontot is figyelembe vesznek, így pl. a lokációt, a műszaki színvonalat, az energiahatékonyságot, a szolgáltatásokat, a megközelíthetőséget vagy akár a piaci megítélést is.

Ennek megfelelően az A-kategóriás irodaházak jellemzően a helyi piac legjobb minőségű üzleti ingatlanjai közé tartoznak, míg a B-kategóriás opciók jó állapotú, funkcionális, de szerényebb szolgáltatási szinttel rendelkező alternatívát kínálnak. A különbség pedig természetesen az árban is tetten érhető, hiszen egy A-kategóriás iroda bérleti díja akár a többszöröse is lehet a B-kategóriába sorolt irodáknál. Nem érdemes azonban kizárólag ezt az adatot nézni, hiszen az előbbiekre jellemző korszerűbb gépészet és energiahatékony rendszerek miatt az üzemeltetési költségek terén már sokkal inkább a prémium kínálat felé billenhet a mérleg nyelve, így érdemes a nagyobb képet nézni.

Csak a bérleti díjban jelentkezik a különbség?

A hirdetések böngészése során értelemszerűen a bérleti díjak különbsége a legszembetűnőbb különbség, ám ha valaki már kellő rutinnal rendelkezik az irodák piacán akkor pontosan tudja, hogy az ingatlanért fizetendő havi összeg sok egyéb tételből áll össze, így hibás elképzelés kizárólag az iroda bérleti díj alapján megítélni egy döntés helyességét. Tény, hogy az A-kategóriás irodák négyzetméterára jelentősen magasabb lehet, de a fő támpontot mindig az alap bérleti díj, illetve az üzemeltetési költségek egésze jelenti, továbbá az, hogy a menedzsment feladatköre, illetve az elérhető szolgáltatások milyen extrákat jelentenek.

Az irodakeresés során értelemszerűen nehéz teljeskörű adatokhoz jutni, hiszen a hirdetések általában nem tartalmaznak konkrét számokat a rezsiköltségekkel és egyéb üzemeltetési díjakkal kapcsolatban. Épp ezért a megalapozott döntéshozatalhoz érdemes célzott ajánlatkéréseket küldeni a bérbeadók felé, hiszen így akár egy alapvetően drágábbnak tűnő, A-kategóriás irodaházról is kiderülhet, hogy a havonta fizetendő összeg kedvezőbb lesz, mint egy olcsóbb alapdíjas, de kevésbé korszerű épület esetében.

Hogyan hat a kategória az üzemeltetési költségekre?

Tulajdonképpen ez a képlet is rendkívül logikus, különösen ha tisztában vagyunk azzal, hogy az iroda bérleti díjon felül jellemzően milyen költségekkel kell még számolni, és ezek milyen tételekből állnak össze. Ezért is mondhatjuk azt, hogy a magasabb bérleti díj nem minden esetben jelen arányosan magasabb teljes költséget. Az üzemeltetési költségek pedig e téren fontos szerephez jutnak. Itt arról van ugyanis szó, hogy egy irodaház rendszerei mennyire képesek hatékonyan működni, mennyire felelnek meg a modern technológiai követelményeknek és ilyen módon milyen mértékben képesek csökkenteni az iroda használatához kapcsolódó rezsiköltségeket.

A modern, A-kategóriás épületek jelentős része energiahatékony rendszerekkel működik. Az intelligens épületfelügyelet, a korszerű hűtés-fűtés és a fenntarthatósági megoldások hatékonyak képesek csökkenteni az energiaköltségeket. Egy régebbi B kategóriás épületben viszont előfordulhat, hogy az alacsonyabb bérleti díjat magasabb energiafogyasztás vagy nagyobb karbantartási költség ellensúlyozza. Az üzemeltetési díjak összetételében is jelentős eltérések lehetnek. Az A kategóriás házak gyakran biztosítanak 24 órás recepciót, magasabb szintű biztonsági szolgáltatásokat, fejlettebb HVAC-rendszereket és intenzívebb takarítást. Ezek bár növelik az üzemeltetési költséget, egyben magasabb szolgáltatási szintet is biztosítanak a bérlők számára.

Milyen hatással van a kategória a munkavállalókra?

A megfelelő iroda kiválasztása nem csak a költségek vagy az üzletmenet szempontjából fontos, hanem egy jól működő HR-eszköz is lehet, ami a meglévő munkavállalók elégedettségére, illetve a későbbi toborzás hatékonyságára is hatással van. Az iroda pedig nem csupán egy munkahely, hanem a munkáltatói brand fontos része is. Ebből a szempontból egy A-kategóriás irodaház értelemszerűen jobb választás lehet, hiszen a prémium minőségű környezet, az elsőrangú lokáció, a modern és komfortos munkahelyi környezet, illetve a számos extra szolgáltatás miatt a munkavállalók is úgy érezhetik, jó helyen vannak.

Ezzel együtt természetesen nem állíthatjuk, hogy egy B-kategóriás iroda ne elégíthetné ki a cégek és a dolgozók igényeit, hiszen végső soron a megfelelő munkahelyi környezet megteremtéséért a cég felel. Az irodakeresés során mindig szem előtt kell tartani a cég igényeit és lehetőségeit egyaránt. A bérlés előtt érdemes belső felmérést végezni a munkavállalói elvárásokkal kapcsolatban, illetve természetesen anyagi szempontból is alaposan felmérni azt, hogy mi fér bele a cég költségvetésébe. Az alacsonyabb iroda bérleti díj nem jelent automatikusan rosszabb minőséget, és természetesen egy B-kategóriás irodaházból is sikeresen kihozhatjuk a maximumot.

Mikor térül meg egy A-kategóriás irodaház költsége?

Egy A-kategóriás irodaházban található iroda bérlése első ránézésre nagyobb vállalásnak tűnik, legalábbis az alap bérleti díj tekintetében mindenképp. Adja tehát magát a kérdés, hogy ki számára és mikor jelenthet ez megtérülő választást.  Leginkább akkor, amikor az iroda üzleti szerepe túlmutat a puszta munkavégzésen. A nagyobb ügyfélforgalmat bonyolító cégek, ügyvédi irodák, pénzügyi szolgáltatók, tanácsadó vállalatok vagy multinacionális központok esetében az iroda megjelenése gyakran a vállalati imázs része. Egy prémium környezet erősítheti a professzionális megítélést, ami akár üzleti előnyt is jelenthet. Az A-kategória emellett a gyorsan növekvő vállalatok számára is jó megoldás lehet, hiszen a korszerű infrastruktúra, a rugalmas térkialakítás és a modern technológiai háttér hosszabb távon megkönnyítheti a növekedést és bővülést.

Mikor lehet jobb választás egy B-kategóriás irodaház?

A B-kategória nem feltétlenül csupán az alacsonyabb iroda bérleti díj miatt lehet jó döntés bizonyos cégek számára. Számos esetben ugyanis ez jelenti az optimális egyensúlyt a költség és a minőség között. Ha a vállalat működése nem igényel reprezentatív környezetet, kevés ügyfél érkezik személyesen, vagy a költséghatékonyság elsődleges szempont, egy jó lokációban található B- kategóriás iroda kiváló megoldás lehet. Több piaci elemzés szerint az ilyen típusú, ám korszerűsített B-kategóriás épületek gyakran közel ugyanazt a funkcionalitást nyújtják, mint az A-kategóriás irodaházak, miközben alacsonyabb bérleti költséget jelentenek. Startupok, kisebb részlegek, háttérirodák, vagy a büdzsét inkább fejlesztésre fordító cégek számára pedig kifejezetten jó választást jelentenek ezek az irodák.

Milyen szempontok alapján érdemes összehasonlítani az ajánlatokat?

Az iroda kiválasztásakor célszerű egy teljes költségmodellt készíteni, ami alapján könnyebben felmérhetjük, hogy számunkra aktuálisan melyik megoldás az optimálisabb. Ennek keretében érdemes összevetni:

• a bérleti díjat
• az üzemeltetési költségeket
• az energiafogyasztást
• a parkolási díjakat
• a fit-out és költözési költségeket
• a várható bővülési lehetőségeket
• a munkavállalói szempontokat
• az iroda üzleti értékét

Egyértelműen jó vagy rossz döntés alapvetően nem létezik, és a kategória önmagában nem is képes meghatározni azt, hogy az adott cég jól választott-e. A keresés és döntéshozatal során számos szempontot érdemes figyelembe venni és reálisan felmérni a cég igényeit, valamint lehetőségeit. A lényeg pedig az, hogy az adott iroda mennyire képes kiszolgálni a vállalat mindennapi, gördülékeny működését.

Összefoglalás

Az A és B kategóriás irodaházak közötti különbség jóval túlmutat a bérleti díjon. A magasabb kategória modernebb infrastruktúrát, több szolgáltatást, jobb munkavállalói élményt és erősebb vállalati megjelenést kínálhat, ugyanakkor magasabb havi költségekkel járhat. Ezzel szemben egy jól kiválasztott B kategóriás iroda sok vállalat számára kiváló ár-érték arányt biztosít. Az iroda kiválasztásakor ezért mindig a teljes költséget és az üzleti célokat érdemes figyelembe venni, nem csupán a négyzetméterárat.

GYIK

Mi a legfontosabb különbség az A- és B-kategóriás irodaház között?

Az A-kategóriás irodaházak modernebb műszaki színvonalat, jobb lokációt és magasabb szolgáltatási szintet kínálnak, míg a B-kategóriás épületek költséghatékonyabb alternatívát jelentenek.

Mindig drágább az A-kategóriás iroda?

A bérleti díj általában magasabb, de a teljes költségkülönbség kisebb lehet, ha az épület energiahatékonyabb és alacsonyabb üzemeltetési ráfordítást igényel.

Kinek éri meg inkább A-kategóriás irodát bérelni?

Ügyfélfogadásra építő, reprezentatív megjelenést igénylő vagy gyors növekedés előtt álló vállalatok számára gyakran megtérül a magasabb kategória.

Lehet jó választás egy B-kategóriás iroda nagyobb cég számára is?

Igen. Számos felújított B-kategóriás irodaház megfelelő infrastruktúrát kínál nagyobb vállalatoknak is, kedvezőbb költségszinten.

Mire figyeljünk az ajánlatok összehasonlításakor?

Ne csak a bérleti díjat vizsgáljuk. Érdemes figyelembe venni az üzemeltetési költségeket, a parkolást, az energiafogyasztást, a költözési költségeket és a jövőbeni bővülési lehetőségeket is.