Irodahelyiség bérlés: nettó, bruttó és bérelhető terület – miért nem ugyanaz?

Mit jelent a nettó terület?

Az irodahelyiség bérlés kapcsán gyakran emlegetett adat a nettó terület, azt azonban már kevesen tudják, hogy ez pontosan mit is jelent. A megfejtés ugyanakkor nem túl bonyolult, hiszen ez esetben az iroda ténylegesen használható területéről van szó. Talán többen hallottak már az alapterület és hasznos tér különbségéről, ami sokszor kifejezetten eltérő is lehet. A nettó terület esetében tehát utóbbiról van szó. Ebbe persze nem csak a konkrét munkaállomások tartoznak bele, hanem például a tárgyalók, vezetői irodák, konyha és más közösségi terek, illetve a közlekedési folyosók vagy éppen a fogadótér is. 

Leegyszerűsítve a kérdést: ha az iroda üresen állna és a falak közötti használható területet mérnénk meg, akkor a nettó területet kapnánk meg. Ez az adat kifejezetten fontos az iroda hatékony elrendezésének megtervezése során, ugyanakkor nem feltétlenül ez az a szám, ami alapján a bérleti díjat kiszámítják, így ebből a szempontból mindenképpen érdemes különbséget tenni az egyes paraméterek között.

Mi számít bruttó területnek?

Ahogy például egy fizetés kapcsán is gyakran okoz zavart a bruttó-nettó bér különbsége, úgy az irodahelyiség bérlés során is általános félreértés övezi a két paramétert. Míg a nettó terület a ténylegesen használható teret jelöli, addig a bruttó terület már egy jóval szélesebb fogalom. Ez ugyanis magában foglalja a hasznos terek mellett a különféle szerkezeti elemeket, így például a falak vastagsága, a gépészeti aknák vagy az épületszerkezet más részei is alakíthatják a mérőszámot. Nem ritka azonban, hogy a bérleti díj ehhez mérten kerül meghatározásra, ami nem feltétlenül kedvező feltételeket szül.

Már csak azért sem, mert a bruttó terület elsősorban nem az irodát aktívan használó cég szempontjából fontos adat, hanem inkább építészeti és ingatlanfejlesztési célokat szolgáló mutató. Ennek ellenére mindenképpen érdemes tisztában lenni a jelentésével, hiszen egyes dokumentumokban vagy az irodahelyiség műszaki leírásában gyakran ez az adat szerepel. A bruttó és nettó tér közötti eltérés természetesen nem egységes, hanem épületenként eltérő lehet. Egy modern irodaházban általában kisebb “veszteséggel” számolhatunk, míg egy régebbi, tagoltabb épület jelentős különbséget mutathat a két értékben.

Mi az a bérelhető terület?

Az irodahelyiség bérlés szempontjából értelemszerűen kifejezetten fontos paraméter a bérelhető terület mérete, ami az irodapiacon is az egyik legfontosabb fogalom. Ez ugyanis az a négyzetméter érték, ami alapján a bérbeadó a bérleti díjat általában meghatározza. Tehát míg a nettó terület az iroda használhatóságáról, a bruttó terület pedig műszaki szempontból jelent fontos információt, ez az adat elsősorban a költségek szintjén jelentkezik. A bérelhető terület pedig nem kizárólag a valóban használt irodatérből áll, hanem tartalmazza a közös használatú területek arányosan ráeső részét is. Ilyenek lehetnek például:

• a recepció
• a lobby
• a közös folyosók
• a liftelőterek
• a mosdók
• egyes közösségi terek

Mivel ezek a területek az épület működéséhez szükségesek, a bérlők arányosan részt vállalnak azok költségeiből is. Ennek eredményeként a bérelhető terület gyakran nagyobb, mint az iroda ténylegesen használható nettó alapterülete.

Miért fontos a közös területi szorzó?

Az előbb említett, közös használatú helyiségeket érintő, részarányos költségek kapcsán és általában az irodahelyiség bérlés tekintetében is kifejezetten fontos fogalom a közös területi szorzó. Ez mutatja meg ugyanis, hogy a közös helyiségek mekkora arányban kerülnek szétosztásra a bérlők között. Egy egyszerű példa: egy vállalat 200 négyzetméter nettó irodaterületet használ. Ha az épületben 10%-os közös területi szorzó érvényes, akkor a bérelhető terület 220 négyzetméter lesz. A bérleti díjat pedig nem 200, hanem 220 négyzetméter alapján kell megfizetni. Bár első ránézésre  ez jelentős eltérésnek tűnhet, azt mindenképpen figyelembe kell venni, hogy a recepció, a közös tárgyalók vagy a reprezentatív lobby szintén értéket teremtenek a bérlők számára.

Hogyan hatnak a területi adatok a költségekre?

Az egyes területi adatok közötti különbség értelemszerűen közvetlen pénzügyi hatással is bír, ezért sem mindegy, hogy az irodakeresés során mely paraméterekkel találkozunk, illetve hogy azokat tudjuk-e a valós jelentésük szerint értelmezni. Ha egy cég kizárólag a nettó négyzetméter alapján hasonlít össze ajánlatokat, könnyen téves következtetésre juthat. Előfordulhat például, hogy két iroda ugyanakkora használható területet kínál, de az egyik épületben magasabb a közös területi arány. Ilyenkor a bérelhető terület és ezzel együtt a havi bérleti díj is magasabb lesz. Éppen ezért az irodakeresés és bérlés során mindenképpen érdemes megvizsgálni a fent említett adatokat, illetve azok különbségeit, hiszen a bérleti költségekről is így kaphatunk átfogóbb képet.